Lavorare nel real estate commerciale in Italia: guida 2026

Il commercial real estate italiano ha chiuso il 2025 con investimenti pari a 13,5 miliardi di euro, crescita del 36% rispetto al 2024 e miglior risultato assoluto di sempre, superando il precedente record del 2019 (CBRE, gennaio 2026). Per chi lavora in questo settore — o vuole entrarci — significa operare in un mercato in espansione strutturale, con domanda crescente di figure tecniche capaci di gestire la complessità di progetti multi-asset in contesti normativi in continua evoluzione.

Come è strutturato il settore

Il commercial real estate comprende tutti gli immobili destinati a uso non residenziale: uffici, centri commerciali, hotel, logistica, residenze per studenti, data center, healthcare. I principali attori sono i gruppi sviluppatori — che costruiscono e riqualificano asset — i fondi immobiliari, le società di asset management, le imprese generali di costruzione e gli studi professionali che erogano servizi tecnici.

I gruppi sviluppatori specializzati in centri commerciali e retail operano su cicli lunghi e complessi: dall’acquisizione dell’area alle analisi di fattibilità, dal progetto alle autorizzazioni, dalla costruzione all’apertura e alla gestione operativa. Ogni fase richiede figure diverse, coordinate da strutture che devono tenere insieme competenze tecniche, legali, commerciali e finanziarie.

I trend che stanno ridisegnando il settore

Il mercato del 2025-2026 non è la fotocopia di quello pre-pandemia. Alcune dinamiche strutturali stanno cambiando il modo in cui si lavora.

Centralità dei mercati regionali. Nel 2025 i mercati fuori da Milano e Roma hanno catalizzato il 65% degli investimenti totali, con una crescita dell’81% rispetto al 2024 (CBRE, febbraio 2026). Per chi lavora nello sviluppo, questo significa gestire cantieri e relazioni in contesti urbani meno consolidati, con autorizzazioni più variabili e mercati locali meno standardizzati.

Evoluzione dei centri commerciali. I mall stanno cambiando funzione: da pure superfici retail a hub lifestyle con componenti ristorative, di intrattenimento e di servizio. Il network retail italiano ha chiuso il 2025 con fatturati e scontrino medio in crescita rispetto al 2024 (CBRE, marzo 2026). La riqualificazione degli asset esistenti è diventata una delle operazioni più frequenti, con richiesta di figure in grado di gestire cantieri su strutture operative.

Digitalizzazione obbligatoria. Dal 1° gennaio 2025, il BIM (Building Information Modeling) ovvero un metodo di progettazione e gestione digitale degli edifici, è obbligatorio per tutti gli appalti pubblici superiori a 2 milioni di euro (D.Lgs. 36/2023, come aggiornato dal D.Lgs. 209/2024). Nel privato l’adozione corre: le gare BIM nel 2025 sono cresciute sia in numero che in valore rispetto al 2024 in modo netto (OICE, 2026). Chi non sa leggere un modello BIM o gestire flussi informativi digitali è già fuori mercato nelle operazioni più strutturate.

Nuove asset class. Accanto ai centri commerciali, crescono healthcare, student housing e data center. Per i gruppi con portafogli diversificati, questo significa gestire normative e requisiti tecnici molto diversi tra loro.

Le figure più richieste nei gruppi sviluppatori

Milano come hub decisionale del settore

Milano concentra oltre il 40% degli investimenti immobiliari commerciali nazionali (Cushman & Wakefield, 2025). Le sedi direzionali dei principali gruppi sviluppatori, dei fondi immobiliari e delle società di consulenza sono quasi tutte in città. Per chi lavora a stretto contatto con il vertice aziendale, la sede milanese significa essere al centro delle decisioni di portafoglio, non in una sede periferica di esecuzione.

Il contesto normativo milanese è in evoluzione: nel maggio 2025 il Comune ha ridefinito le modalità autorizzative per gli interventi edilizi (D.G.C. n. 552/2025) e ha avviato il percorso di variante generale al PGT, con l’obiettivo di rafforzare la regia pubblica sulle trasformazioni urbane (Delibera di Giunta n. 1358 del 6 novembre 2025). Per chi gestisce la conformità di progetti in pipeline, è un quadro da monitorare attivamente.

FAQ

Cosa si intende per commercial real estate in Italia?

Il commercial real estate comprende tutti gli immobili a uso non residenziale: uffici, centri commerciali, hotel, logistica, student housing, data center, healthcare. Il settore ha chiuso il 2025 con 13,5 miliardi di euro di investimenti, il miglior risultato di sempre, con una crescita del 36% rispetto al 2024 (CBRE, 2026). È distinto dal mercato residenziale sia per le dinamiche di investimento che per i profili professionali coinvolti.

Quali competenze servono per lavorare in un gruppo sviluppatore di centri commerciali?

Dipende dal ruolo, ma le competenze trasversali più richieste in questo contesto sono: conoscenza delle normative edilizie e urbanistiche, capacità di project management su cantieri complessi, familiarità con il BIM (obbligatorio per appalti pubblici sopra 2 milioni di euro dal 2025), e capacità di coordinamento tra soggetti diversi — progettisti, imprese, enti pubblici, consulenti. La laurea in Ingegneria Civile/Edile o Architettura è la base formativa più diffusa.

Perché Milano è il centro del real estate commerciale italiano?

Milano concentra oltre il 40% degli investimenti immobiliari commerciali nazionali (Cushman & Wakefield, 2025), ospita le sedi direzionali dei principali gruppi sviluppatori e fondi immobiliari, ed è la piazza di riferimento per le grandi operazioni di portafoglio. Via Monte Napoleone si conferma la high street più costosa d’Europa nel 2025 (Scenari Immobiliari, 2026). Per chi lavora vicino al vertice aziendale di un gruppo strutturato, la sede milanese significa accesso alle decisioni strategiche, non solo a quelle operative.

I centri commerciali sono ancora un settore in crescita?

Sì, con una trasformazione in corso. Il retail fisico non sta sparendo, ma si sta riposizionando verso formati esperienziali — ristorazione, intrattenimento, servizi — integrati al commercio tradizionale. Il network retail italiano ha chiuso il 2025 con fatturati e scontrino medio in crescita rispetto al 2024 (CBRE, 2026). Gli investimenti in shopping center e grandi superfici commerciali sono stati tra i più dinamici nel 2024, con un’incidenza sul totale degli investimenti nazionali significativamente cresciuta rispetto all’anno precedente (Cushman & Wakefield, 2025).

Quanto conta il BIM in questo settore?

È diventato una competenza operativa necessaria. Dal 1° gennaio 2025 il BIM è obbligatorio per gli appalti pubblici sopra i 2 milioni di euro (D.Lgs. 36/2023, come aggiornato dal D.Lgs. 209/2024). Nel mercato privato la diffusione è rapida, con una crescita netta delle gare BIM sia in numero che in valore nel 2025 (OICE, 2026). Per chi coordina team tecnici o gestisce la fase progettuale di sviluppi complessi, capire i flussi informativi BIM non è più un plus ma un requisito.

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